భూమి కొనుగోలు చేయడం అనేది చాలామందికి జీవితంలో ఒక పెద్ద పెట్టుబడి. ప్రత్యేకంగా మొదటి సారి కొనుగోలు చేయుచున్నవారికి అనుభవం తక్కువగా ఉండునందున కొన్ని సాధారణమైన కానీ ప్రమాదకరమైన తప్పులు జరుగుతాయి. ఈ వ్యాసంలో ఆ టాప్ 5 తప్పులు, వాటి కారణాలు, మరియు వాటిని ఎలా తప్పించుకోవాలో స్పష్టంగా, ప్రక్రియతో కలిసి వివరించబడి ఉన్నాయి
1) పత్రాల పూర్తి తనిఖీ చేయకపోవడం (Title & Document Verification)
వివరణ: కొచ్ఛె మంది compradorలు కేవలం సేల్ డీడ్ చూసి ముందుకు పోతారు — ఇది పెద్ద తప్పు. అవసరమైన పత్రాలు: రిజిస్ట్రేషన్ డీడ్, ఎన్‌కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్ (EC), పటా/పట్టా పాస్‌బుక్ (Patta/ROR), ఆధార్/పాన్, గత ట్రాన్సాక్షన్ రికార్డులు, మ్యూటేషన్ స్టేటస్.
ఎలా చెక్ చేయాలి:
- అధికారిక పోర్టల్స్: భూభారతి (bhubharati.telangana.gov.in) ద్వారా ROR/Patta/Pahani చెక్ చేయండి.
- రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో EC తీసుకుని 10–15 ఏళ్ల ట్రాన్సాక్షన్ హిస్టరీ చూడండి.
- డాక్యుమెంట్లపై సంతాకాల, రిజిస్ట్రేషన్ తేదీలు, మరియు సత్ఫలితాలు సరిపోతున్నాయో కాదో లాయర్ ద్వారా వెరిఫై చేయించుకోండి.
2) జోనింగ్ మరియు అప్రూవల్స్ (HMDA / DTCP / Local Approvals)
వివరణ: భూమి HMDA లేదా DTCP పరిధిలో ఉందా, ఆమోదం పొందిన లేఇవుట్‌లో ఉందా విశ్లేషించకనే కొనుగోలు చేయడం. ఈ కారణంగా తరువాత బిల్డింగ్ అనుమతులు, TS-BPASS అనుమతులు లభించకపోవచ్చు.
ఎలా చెక్ చేయాలి:
- HMDA Master Plan 2031 మ్యాప్స్ ద్వారా మీ మాండల్‌లోని జోనింగ్ పరిశీలించండి.
- ఏపర్చన్/లేఅవుట్ సంఖ్యలు, DTCP/HMDA ఆమోదం ఉన్నట్లు రుసుము పత్రాలను చూడండి.
- TS-BPASS కోసం అవసరమనుకున్న ప్లాట్లు మాత్రమే కొనండి.
3) భూమి సరిహద్దులు, సైరవ్యవస్థలు చెక్ చేయకపోవడం (Boundary & Survey Mistakes)
వివరణ: అది చెప్పిన పరిమాణం కంటే తక్కువ ఉంటే, లేదా పొరపాటున ఎంక్రోచ్మెంట్ ఉంటే కష్టాలు వస్తాయి.
ఎలా చెక్ చేయాలి:
- లైసెన్స్ పొందిన సర్వేయర్ ద్వారా FMB / Field Measurement Book రూపొందించి GPS ఆధారంగా స్థలాన్ని కొలిచించుకోండి.
- రుణ కోసం బ్యాంకులకు ఇచ్చే డాక్యుమెంట్స్ సరిపోతున్నాయో చూసుకోండి.
4) అరికండితులు/ఎంకంబరెన్స్ (Encumbrances / Legal Liabilities) పరిశీలించకపోవడం
వివరణ: అప్పులు, బతుకు నోటీసులు, కోర్టు కేసులు ఉన్న భూమి కొనడంతో ఆస్తి సురక్షితం కాకపోవచ్చు.
ఎలా చెక్ చేయాలి:
- EC (Encumbrance Certificate) తీసుకుని గత 10–15 సంవత్సరాల లావాదేవీలు పరిశీలించండి.
- స్థానిక రికార్డులను, కోర్టు రికార్డులను లాయర్ ద్వారా పరిక్షించండి.
5) లీగల్ కన్సల్టేషన్ లేకుండానే చేయడం (Skipping Legal Advice)
వివరణ: డాక్యుమెంట్లు, క్లాజులు, అధికారిక పద్ధతులను లాయర్ ద్వారా చెక్ చేయకుండా ఒప్పందం చేయడం పెద్ద ప్రమాదం.
ఎలా చేయాలి:
- రియల్ ఎస్టేట్ లాయర్ ద్వారా వహించే పూర్తి డీవైడి (due-diligence).
- అనవసరమైన క్లాసుల లేదా ప్రతిపక్ష శ్రేయోగాలపై సవరణలు చేయించుకోండి.
ప్రాక్టికల్ చెక్లిస్ట్
- Patta / ROR పత్రాలు మరియు పర్సనల్ ID చూడండి.
- EC (10–15 yrs) తీసుకొని క్లెయిమ్స్ చెక్ చేయండి.
- HMDA / DTCP / జోనింగ్ పరిశీలించండి.
- Layout approval & TS-BPASS అనుమతులు చెక్ చేయండి.
- Field measurement (FMB) మరియు సర్వే చేయించుకోండి.
- Legal due-diligence via an advocate.
- Verify tax receipts, utility connections, and physical site visit at different times.
కొనుగోలుదారుని సూచనలు (Buyer Tips)
- చిన్న రాయితీరతో వేగంగా ఒప్పందం చేయొద్దు.
- బంధువుల చెప్పడం మీద మాత్రమే నిర్ణయం తీసుకోరాదు — అధికారిక పత్రాలు ముఖ్యము.
- ట్రెండ్, భవిష్యత్తు ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ (రహదారులు, మెట్రో ప్లాన్) చెక్ చేయండి.
- బ్యాంక్ లోన్ కోసం అవసరమైన డాక్యుమెంట్లు ముందుగానే సిద్దం చేసుకోండి.
FAQs
Q1: భూమి కొనేసేటప్పుడు మొదటగా ఏం చెక్ చేయాలి?
A: Patta / ROR మరియు EC (Encumbrance Certificate) తొలగించండి — వీటిని అధికారిక పోర్టల్స్ మరియు రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయం ద్వారా ధృవీకరించండి.
Q2: HMDA మరియు DTCP approvals ఎందుకు ముఖ్యమయ్యాయి?
A: అవి భూమి వినియోగం మరియు భవన అనుమతులకు సంబంధించిన అధికారిక అంగీకారాలు. వీటిలేనైతే బిల్డింగ్ అనుమతులు దక్కవచ్చు.
Q3: నేను భూమి సర్వే లేదా FMB ఎలా చేయించాలి?
A: లైసెన్స్ పొందిన సర్వేయర్ను నియమించి GPS / Total Station ఆధారంగా FMB చేయించుకోండి.
Q4: EC ఎలా తీసుకోవాలి?
A: సబ్-రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయం లేదా ఆన్లైన్ ద్వారా IGRS/BhuBharati/Dharani పోర్టల్ ద్వారా EC పొందవచ్చు.
Q5: లీగల్ చెక్లిస్ట్‌లో ఏ డాక్యుమెంట్లు ఉండాలి?
A: Title deed, EC, Patta/ROR, tax receipts, mutation entries, layout approvals, NOC లాంటి డాక్యుమెంట్లు.
